Com o objetivo de reavaliar os impactos do instrumento urbanístico sobre o ordenamento territorial e adensamento urbano, a Prefeitura de Goiânia publicou nesta quarta-feira (11/6) o Decreto nº 2.785/25 que determina a suspensão, por 18 meses, da concessão da Transferência do Direito de Construir (TDC) no município, que consiste em uma autorização dada pelo município para a construção de um determinado imóvel urbano para outro imóvel.

Pelo decreto, a suspensão da TDC, que poderá ser prorrogada por igual período, passa a valer a partir de 1º de janeiro de 2025 e atinge exclusivamente novos pedidos de concessão. Os processos já protocolados continuam a ser analisados, mas deverão seguir novas exigências previstas no decreto, como a apresentação de certidão de doação ou desapropriação registrada em cartório e parecer técnico do órgão municipal de planejamento urbano.

Segundo a exposição de motivos que acompanha o decreto, a suspensão temporária do instrumento da TDC tem como finalidade permitir uma análise técnica aprofundada de seu funcionamento. A prefeitura aponta que a aplicação do mecanismo, sem o devido controle, tem comprometido a arrecadação da Outorga Onerosa — recurso vital para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano (FMDU).

Destaca, ainda, que há a necessidade de reformulação dos mecanismos de acompanhamento e monitoramento da aplicação da TDC para tornar o sistema eficiente e contínuo, “dada a importância da TDC como ferramenta de justiça social e distribuição equitativa de oportunidades urbanas, justifica-se a intenção de regulamentação complementar aprimorada, porquanto é necessário estabelecer critérios mais claros, transparentes e eficazes para sua operacionalização, garantindo que sua aplicação ocorra em consonância com o interesse público, a capacidade da infraestrutura instalada e os objetivos do planejamento urbano”.

A medida não impede, porém, que o prefeito autorize concessões em casos de interesse público específico, conforme o artigo 2º do decreto. Além da suspensão, o decreto define novas regras para emissão das Certidões de Potencial Construtivo (CPC) e das Certidões de Potencial Construtivo de Saque (CPC-S), documentos que certificam o direito de transferir o potencial de construção de um imóvel para outro local da cidade.

A partir da publicação do decreto, as CPC-S só poderão ser emitidas em casos específicos, como contrapartida à Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), com limitações progressivas: até 75% do valor nos primeiros 120 dias e até 50% após esse prazo. Além disso, a utilização do potencial construtivo em imóveis receptores está limitada a até 25% da altura máxima permitida da edificação.

Já a emissão de novas CPC-S exclusivamente para pessoas físicas ou jurídicas, sem vínculo direto com imóveis receptores, passa a ser proibida. Os saldos de potenciais construtivos já existentes poderão continuar a ser utilizados, desde que respeitados os novos critérios.

Segurança jurídica

Ainda de acordo com o texto, o modelo atual não tem garantido o equilíbrio entre a capacidade da infraestrutura urbana e o aumento do adensamento resultante das transferências de potencial construtivo. Isso tem pressionado áreas da cidade com sobrecarga em mobilidade, saneamento e serviços públicos. “O direito de construir, além do coeficiente básico, não é um direito de propriedade, mas uma autorização do poder público, que deve estar subordinada ao interesse coletivo”, pontua o documento.

O decreto também estabelece critérios mais rígidos e procedimentos padronizados para a emissão das certidões enquanto durar a suspensão, buscando garantir maior segurança jurídica aos processos em andamento. Paralelamente à suspensão, a prefeitura vai desenvolver estudos para reformular a legislação sobre o TDC e sua integração com os demais instrumentos de planejamento urbano, como o Plano Diretor e a OODC. A intenção, segundo a gestão municipal, é tornar o sistema mais transparente, justo e eficiente.

Foto: Secom

Secretaria Municipal de Comunicação (Secom) – Prefeitura de Goiânia